Acheter un bien à Zanzibar en tant qu’étranger
Les règles, les coûts et les erreurs à éviter. Guide 2026.
Les réponses courtes
À qui appartient la terre à Zanzibar
À Zanzibar, toute la terre appartient à l’État et est gérée au nom du peuple. Personne, ni Zanzibarite ni étranger, n’achète la terre en pleine propriété. Les Zanzibarites ont un droit d’occupation ; les étrangers et les sociétés ont un bail. Si quelqu’un vous promet la « pleine propriété du terrain », partez.
Les voies légales pour un étranger
1Un logement dans un projet approuvé par la ZIPA
La voie la plus simple. Villas et appartements dans des projets enregistrés selon le Condominium Act 2010. Le titre est à votre nom, sans société, et le bail est en général de 33 ans, renouvelable jusqu’à 99. Les prix commencent souvent autour de 100 000 $.
2Par une société de Zanzibar approuvée par la ZIPA
Pour les terrains, les hôtels et les grands projets. Selon l’Investment Act 2023, un projet hôtelier ou immobilier détenu par des étrangers exige un investissement minimum de 2,5 millions de $ (100 000 $ pour les investisseurs locaux). Cela prend en général 3 à 6 mois.
3Racheter une société ou un bail existant
Acheter les parts d’une société qui détient déjà un bail et des licences valables, ou reprendre un bail. Il faut l’accord de la ZIPA et du Land Transfer Board et un contrôle complet des impôts de la société.
Mettre un bien ou une entreprise au nom d’un Zanzibarite (« prête-nom ») est illégal. En janvier 2026, la Zanzibar Commission for Tourism a annoncé que les entreprises enregistrées par prête-nom seront fermées et traitées comme un sabotage économique.
Permis de résidence par l’immobilier
- Un bien de 100 000 $ ou plus, dans un seul projet approuvé par la ZIPA (on ne peut pas additionner plusieurs petits biens).
- Permis de classe C valable 2 ans, environ 550 $, renouvelable tant que vous possédez le bien.
- Il peut inclure votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans.
- C’est un permis de résidence, pas un permis de travail.
Étape par étape
- Choisissez la zone et le bien. Nous vous montrons des options dans tout Zanzibar et Pemba.
- Vérifications juridiques : recherche officielle au Land Registry, vrai propriétaire, plan et bornes, autorisations du projet.
- Réservation et contrat d’achat, signé et enregistré.
- Autorisations : ZIPA, Land Transfer Board, bail d’État ou titre de l’unité.
- Taxes et enregistrement payés, titre à votre nom ou à celui de votre société.
- Permis de construire avant tout chantier.
Coûts (indicatifs)
| Droit de timbre | environ 1 % (environ 0,5 % dans les projets stratégiques ZIPA) |
| Enregistrement | environ 0,25–1,5 % |
| Avocat | environ 1–2 % |
| Taxes locales | selon le district |
| Chaque année | une petite taxe foncière et le loyer du terrain |
| À la revente | impôt sur la plus-value, environ 10 % |
Au total en général 5–10 % du prix. Les taux changent : confirmez-les toujours auprès de la ZRA, de la ZIPA ou d’un avocat agréé.
Signaux d’alerte
- « Pleine propriété » ou « 100 % propriétaire du terrain »
- Projets sans approbation ZIPA ni enregistrement en copropriété
- Terrain proposé à un étranger sans société ni autorisation
- Un titre que vous ne pouvez pas vérifier au Land Registry
- Pression pour payer avant qu’un avocat indépendant vérifie tout
- Utiliser le nom d’une personne locale
Comment Essence vous aide
Nous vivons et travaillons entre Jambiani et Paje et nous intervenons dans tout Zanzibar et Pemba. Nous vous aidons à choisir le bon bien, à vérifier les documents et les autorisations, et nous vous accompagnons à chaque étape.
Advisory
Support
Selection
Informations générales, mises à jour en octobre 2026. Ce n’est pas un conseil juridique : les lois et les frais changent, chaque achat doit donc être vérifié par un avocat agréé à Zanzibar.